近两年来，房地产行业信心崩塌，来自资本市场的融资助力接近于无。然而在这样的背景下，王健林却选择逆势而上，是目前极少数亟需登上资本市场地产老板，上市之心急迫。
6月28日晚间，珠海万达递交了新版招股书，这是其第四次备战港交所，距离上一版招股书失效过去了约两个月时间。按此前透露的消息，珠海万达需要在2023年底成功上市，否则其母公司大连万达商管需向上市前投资者支付约300亿元的股权回购款。
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这笔巨款将对王健林创建的万达帝国带来巨大冲击，某种意义上来说，其已经走到了背水一战的关键时刻。
招股书里的答案
香颂资本董事沈萌曾在采访中告诉《国际金融报》记者，珠海万达上市进展受阻并非是因为港股监管，而是尚未得到中国证监会许可，即公司一直未能拿到“大路条”，而日前传出的关于出租率等业绩造假的消息更是进一步加大了监管层对公司经营状况的疑虑。
6月初，证监会要求珠海万达出具境外上市的补充材料，这是一个重要信号，在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，珠海万达需积极配合，提供详细资料以证明其财务报表的真实性和关联交易的合规性，消除公众和监管机构疑虑，方能继续推进上市。
如今，该公司已经更新了最新一版的招股书，这些问题的答案就藏在其中，比如报告期内收入和利润大幅增加的原因。
数据显示，2020年-2022年，珠海万达分别实现营收171.96亿元、234.81亿元、271.2亿元，对应归母净利润分别为11.12亿元、35.03亿元、75.03亿元；同期的营收同比增幅分别为27.97%、36.55%、15.5%，归母净利润同比增幅为-10.85%、214.95%、114.17%。
对于经营业绩的变动，珠海万达在招股书中做出了解释，其称收入增加一方面是因业务扩张导致在管商业广场数目及在管建筑面积增加所推动；另一方面则是由于运营模式调整，而这也是影响经营业绩的主要因素。
2021年3月，为统一对万达集团所有项目的运营模式，其开始将过往以租赁运营模式管理的56个万达集团商业广场全部转为以委托管理模式管理，并于当年5月起根据委托管理模式，按在管商业广场项目净收益计算收取运营管理服务费，从而确认运营管理服务收入。
截至2022年末，珠海万达来自委托管理模式下的收入从2020年的88.38亿元增至196.98亿元，在总收入中的占比由51.4%提升至72.6%，来自商业管理服务的收入占比也从2020年的0.4%增至20.2%。
再如业务的独立性。其在招股书中提到，公司主要向万达集团或独立第三方拥有的万达广场提供商业运营服务，报告期内的大部分收入都由万达集团商业广场项目所产生。2020年-2022年，这部分收入分别为116.76亿元、158.97亿元、174.94亿元，分别占同期商业运营服务收入的67.9%、67.7%及64.5%，占比有所下滑。
截至2022年末，珠海万达共管理472个商业广场，在管建筑面积约6560万平方米。其中来自母公司的商场为288个，管理的第三方商场则为184个；在管建筑面积中，来自母公司的占比约为65.13%，该指标在2020年为76.43%左右。
资金如何？
还有些答案在招股书之外。
披露招股书的同一天，中诚信国际发布了关于珠海万达控股股东大连万达商管2023年度的跟踪评级报告。
报告指出，截至2023年3月末，该公司拥有账面货币资金304.67亿元，其中受限资金占比6.99%，同时拥有银行授信额度3645亿元，其中未使用额度为2654亿元。该机构认为，大连万达商管信用水平将在未来12-18个月内将保持稳定，不过考虑到其目前公开市场融资仍受限制，加之珠海万达商管上市的不确定性，需继续关注资金情况。
大约4个月前，大连万达商管申请发行一笔规模60亿元的小公募债，证监会后发函询问珠海万达的上市进展情况，且要求评估该事项涉及的300亿元股权款对公司短期偿债能力的影响；同时要求其补充说明筹资活动现金流量净额持续大额为负的原因及合理性，评估对此次债券偿付的影响。
按规定，大连万达商管需要在3个月内提交书面回复意见，否则发债事项可能会被终止。6月9日，该公司及主承销商国泰君安证券、开源证券分别提交申请，中止债券发行注册程序。
公开市场融资未能成行，王健林正试图通过其它方式补充资金。
信息显示，今年5月，一家名为珠海稳昇企业管理有限公司（下称“珠海稳昇”）的企业悄悄成立，这家公司实际控制了三家企业，分别为台山万达商业投资、上海松江万达广场投资以及西宁万达商业管理，他们对应着三个运营成熟、有着稳定租金收入的商业项目，分别为广东江门的台山万达广场、上海的松江万达广场以及青海西宁万达广场。
5月末，珠海稳昇发生股东变更，大连万达商管退出，新增的两位股东为苏州联家壹号股权投资合伙企业，以及上海家商管理咨询合伙企业，这两家公司的背后都出现了大家人寿保险的身影。也就是说，大家人寿保险通过这一番股权腾挪间接收购了三个万达广场。
万达地产板块也有相似情况。近日，万达地产集团转让了武汉华达玖号创新投资合伙企业（有限合伙）（下称“武汉华达”）约85.72%%股权予中国华融资管，持股比例降至13.91%。
有信息称，在股权转让前，武汉华达从万达地产手中购入了武汉万达东湖置业90%股权，后者旗下主要项目包括位于武汉中央文化区的汉街万达广场、武汉万达秀场，以及住宅项目万达尊、楚河汉巷和万达高端产品系列“御湖系”等。
另外，因与万科合作的长春项目的财务纠纷，大连万达商管约19.79亿元股权在近期被冻结，期限长达三年。
外界好奇，王健林此番是否还能“轻舟渡过万重山”。
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