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物业、代建生意有多香？
作者：李勇
(资料图片仅供参考)
编辑：李欢
风品：令煜
来源：首财——首条财经研究院
如今的华夏幸福只专注两件事，一件是偿债，另一件是转型。除此之外，任何困扰都算浮云。
只是一个代表渡劫，一个代表新生，有多容易？
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老将遭留置 企业被责令整改
2月14日，华夏幸福公告称，公司接到湖北咸宁崇阳县监委会通知，董事兼联席总裁孟惊因涉嫌违法犯罪遭留置。
一石激起千层浪。要知道，孟惊可是华夏幸福股肱之臣，其与王文学并肩奋战已有23年。即便2021年企业债务暴雷，孟惊也未选择离开。如今被留置，无疑惊天一雷。
从披露消息看，企业似乎并未受到多少波及。一方面，内部人士透露，春节前两周原产发集团董事长赵威便与孟惊交接工作；另一面，多方报道显示，孟惊被查或与近期足球反腐有关。
2月22日，华夏幸福新一届董事会候选人名单出炉，孟惊没有意外退出，新入列的赵威、陈怀洲和冯念三均为企业老将。
似乎已经稳了。尤其在债务化解频传利好、已见上岸曙光的关键时候。
然而，2月24日，中国银行间市场交易商协会发布自律处分信息，因存在违反银行间债券市场相关自律管理规则行为，华夏幸福被警告、责令整改，董秘胡艳丽被通报批评。
处分信息指出，企业存在债务融资工具违约情况，属于应当从重或加重处理的情形。
华夏幸福、王文学，离否极泰来还有多远？
冰冻三尺非一日寒。
2021年1月1日，“三条红线”监管要求正式施行。2月华夏幸福便宣告2.55亿元债务违约，成国内首家暴雷房企。实际上，早在2020年三季度其已陷入流动性危机。
相比其他房企，华夏幸福“PPP开发模式”较为特别。其产业新城模式，以政企合作为基础，区域空间为载体，产业发展服务为核心，通过要素集聚、创新驱动，推进产业结构优化升级，区域经济社会发展。
行业分析师郭兴表示，“PPP开发模式”的开发资金与经营风险，主要由社会资本承担。因此，高杠杆是华夏幸福扩张关键，企业负债率长处高位。
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背负千亿负债 违约与自救
2020年，华夏幸福负债率高达81.29%。期内短期债务、应付票据及应付账款账面余额合计851.84亿元，而账面货币资金只有269.93亿元，债务风险敞口清晰可见。
随着“三条红线”监管落地、融资命脉受限，华夏幸福暴雷不算多意外。
欣喜的是，率先倒下的华夏幸福并没躺平做“老赖”，通过与政府部门及时沟通，率先启动了债务化解相关工作。
2021年4月17日，华夏幸福召开债委会全体会议。除高层带头降薪，还确立了化债和经营两手抓方略。五个月后债务化解方案公布，同年12月方案得到通过。
按照披露方案，华夏幸福明确了“兑”“带”“展”“接”“抵”方针。彼时存量金融债务2192亿元，公司将现金兑付570亿元债务；靠出售资产消化近500亿元债务；对352亿元有抵押物债权展期；通过房地产信托偿还220亿元债务。另外还将展期剩余的550亿元债务，后续通过经营资金偿还。
着实让市场一番振奋，只是推进落地才是关键。
按照计划，华夏幸福通过出售廊坊境内的7个产业新城及南方总部资产，预计可筹集750亿元。其中550亿元将用于现金兑付债务，剩下为自身“保交付”和化解流动压力。
然随着房市下行，资产价格缩水，上述计划也横生枝节。比如，华夏幸福与廊坊新空港的资产交易便发生了变化。据经济观察网，内部人士透露，原本应由廊坊新空港收购的7个产业新城，经过博弈变成先由产业新城所在地政府收购，新空港再从后者手中收购。
同时，华夏幸福与中融信托近60亿元的债务展期协议，2022年2月份曾被曝出谈判存在矛盾，尤其在展期时间、兑付方案上。时隔近一年才敲定，折射出债务重组的艰难一面。
还有不被认可的难题。据悉，方案将对开发贷、信托贷款等有抵押的债权展期5至8年，展期存续期间利息2.5%。有信托投资人表示，展期时长已超信托投资人期限。即便接受期限，2.5%利息也无法覆盖信托公司付出的利息。而若提高利息，又会引发其他债权人不满，可谓进退两难。
按照预期，华夏幸福在2022年10月左右就可恢复正常运营，但由于出售生变打乱了后续计划。
好在，经过努力华夏幸福找到了平衡办法：
首先，寻求地方政府先收购产业新城内的一部分资产，适度弥补华夏幸福资金缺口。
其次，寻求专班和债委会支持，下调外埠资产交易价格，提升解决债务问题的速度。
2022年8月，华夏幸福推出两个精选平台，作为债务重组的补充方案。部分不愿接受原来方案的债权人，可将全部或部分债务转换为对应股份。
一系列努力，叠行业政策回暖，华夏幸福2022下半年债务处置工作大幅提速。以12月为例，公司接连完成多笔资产交易：
12月9日，大厂产业新城的4笔资产出售，交易对价6.9亿元；27日固安产业新城相关资产交易签约，交易对价9.99亿元；29日南京等南方总部资产出售给华润置地，交易对价124亿元。
截至2022年底，华夏幸福累计签署债务重组协议债务金额达1388亿元，占金融债务总额的63%。
2023年开年，随着公司全部49.6亿美元境外债重组方案获法律通过，重组压力再卸两成。截至1月31日，华夏幸福及下属子公司还有320.90亿元债务没有解决，市场普遍认为重组工作将很快完成。
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净利逆转与168亿亏损
双路径重任在肩
业绩也有久违报喜。
2023年1月31日，华夏幸福公告2022年业绩，预归属于上市公司股东的净利11亿元到16亿元，较2021年同期的-390.30亿元上演大逆转。
可细观，扭亏关键不是经营，而是债务重组取得重大进展，非经常性损益增加，结合期内企业一系列动作，多数相关收益大概率源自出售资产。
参考上述的违规被罚、高层被查，不禁发问，即便债务重组成功、公司上岸后又该靠什么发展、以何新面貌示人？
实际上，债务大重组的同时，华夏幸福也在谋求转型。按照此前规划其将于2023年完成债务重组，2025年完成战略转型，企业将从产业新城运营商转型成产业新城服务商。
2022年7月，华夏幸福副总裁主管战略负责人林成红曾表示，未来，公司将以“服务即未来”为新理念，以“服务实体企业，发展县域经济”为新使命。将贯彻轻重分离、产营分离原则，拒绝以往大包大揽的开发思路。
比如说，产城开发业务将坚持“轻重结合”，在保留一定量开发业务同时，依托产业新城平台提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务。
目前看，“幸福精选平台”、“幸福优选平台”是战略重塑的两大基点。两平台第三方估值均超500亿，囊括了华夏幸福旗下的代建业务平台，及部分物业管理服务平台。
行业分析师刘俊群表示，随着城市化进程加速，物管企业价值日益显现，上市热潮就是一个例证。尤其经过此次行业寒冬，更露出现金奶牛的对冲重要性。而“保交楼”大背景下，代建业务更显市场韧性、亦有改善业绩重任。
华夏幸福内部人士向媒体表示，未来公司会陆续退出产业新城开发和建设等领域。转型后华夏幸福希望成为“产业新城版的万达”。
可见，华夏幸福也在构建自身新核心竞争力，可谓肩负双重重担，信心雄心可嘉，然难度也不言而喻。
值得一提的是，上述物业、代建两平台第三方估值500亿元和521.4亿元，华夏幸福计划按八折或者七五折的价格，以上述两个平台49%的股权实施债务重组，可帮化解400.39亿元债务。
长远目标则要求：两业务2023年、2024年要实现经营业绩20%年化增长，净资产50%的增幅，或平台内某一个或多个业务进行上市相关辅导工作。
简言之，物业代建重任在肩。其“上市”或“出售股权”，是王文学为债权人画出的退出路径。
为此，企业还进行了股权激励计划。截止2022年底，债权人选择接收债转股的共涉及金融债务24.65亿元，经营债务金额25.53亿元，合计已达首次解锁要求，不过两平台各自比还需等待进一步公告。
同时，以上文2022年业绩为例，虽成功扭亏，可如扣除债务重组收益等非经常性损益影响，2022年业绩仍亏损至少168亿元。
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物业、代建生意有多香？
轻资产偿债野望
痛定思痛，转型是必须的，也是挑战重重的。
据CRIC监测数据，截至2月25日，A股共有67家房企发布2022年度业绩预告，38家预亏。原因除受市场环境拖累，亦与自身积弊有关。
行业分析师于盛梅表示，房地产业经历了黄金十年的狂飙突进，不少房企对前景及市场判断过于乐观。一路规模追逐，高周转、高杠杆粗放运营，遗忘了风险敬畏，过高估计了项目投资收益，也让成本风险堆积。一旦市场环境变化，便纷纷露出裸泳姿态。
克而瑞数据显示，2022年有56%的房企对其资产进行了计提减值。据房地产之家统计，2022年百强房企中有40家发生债务违约。
直至2022下半年，中央陆续出台“三支箭”等利好政策，寒冬渡劫的房企才得以重见曙光。
长远看，优质房企有望在政策市场回暖中实现软着陆，但转危为安后何去何从仍是个大问题。
目前，多元化仍是房企热衷的转型途径。然从结果看大都仍在摸索阶段，甚至不乏学费惨重者，典型代表便是恒大。
作为较早转型造车的房企，其前期靠着“买买买”策略，置办了全套技术、汇集了全球顶尖人才及产业链合作资源。据媒体统计，恒大造车烧了超500亿元，足够决绝大手笔。
跌眼球的是，千呼万唤始出来的恒驰5却问题多多。有消费者反映，恒驰5存在续航打折、车机文字重叠、刹车异响等品控问题。对于债务压顶的恒大而言，上述转型难言一颗续命丹。
一句话，进入“黑铁时代”，房企转型时不我待却又如烹小鲜、如履薄冰。相比往期的规模速度，质量稳健性更为重要，杜绝贪大求全、死磕深耕细作。从熟悉的衍生业务入手，尽量减少试错成本、形成可协同生态，才是渡劫新生的良方。
聚焦华夏幸福，暴雷后兜兜转转2年，已在正确路上，自救成绩单整体拿得出手。
但能否靠“轻资产”如愿新生，仍待时间观察。
据华夏幸福公告，截止2022年6月底，幸福基业物业在管面积1.6亿平方米，前三季“幸福精选平台”内三家主体公司合计营收21.4亿元，净利4887.39万元，净利润率约为2.3%，而2021年全年营收为36.41亿，净利润2.3亿。
本身体量不在一线阵营，业绩和盈利能力又均出现滑坡，不是一个利好信号。
另一厢，代建业务虽不用重金买地，却需做强附加增值，代建方的议价、管理、遴选项目力及规模和品牌溢价是核心竞争力。
放眼市场，绿城、旭辉、华润置地、龙湖、中原建业、中骏等千亿房均在加码该赛道，更有信达地产携AMC进场，华夏幸福这类出险房企能分多少羹、多久规模起量也要打个问号。
简言之，两业务均是重运营。生意有多香，需要强专业说话，需要徐徐图之，并非一蹴而就。
至于传统的房地产开发销售，成绩下滑严重：2019年、2020年及2021年的销售额分别为1027亿元、 505亿元以及146.77亿元，2022年前三季为57.53亿元，如何快速去化仍是个难题。且近两年未拿地，2022三季报开工项目量甚至为0。
当然，这或也折射了华夏幸福的转型决心，一些成绩也不可忽视。
截至2022年7月，华夏幸福轻资产招商业务已累计签约7个项目，总投资超45亿。还累计签约25个物业项目，签约面积达283万平方米。2022年9月以来，旗下公司又相继中标郑州机场南物流园园区，签约安徽淮北相山经开区等。
相关数据显示，全国各级开发区总数已达2600多个，各类产业园区量更高达8万多个，GDP占全国GDP比重超40%。
毋庸置疑，对于锚定产业新城服务商定位的华夏幸福而言，上述内外利好是各方对其违约仍怀揣信心的原因，也是企业自身翻身的重要抓手。
只是，有多少力量深入布局、持续打磨，仍值考量。一番辗转腾挪，伴随债务重组露出曙光，企业自有资产变现空间也越来越小。靠代建、服务这种往期收入体量小、盈利相对较低的轻资产转型，能否支撑后续偿债、乃至蜕变甚至重回千亿荣耀仍是未知数。
成功债务重组只是一个开始，华夏幸福、王文学仍在与时间赛跑，与行业周期、市场耐心竞速。
本文为首财原创
