来源：一号地产（ID：dichanyihao) 作者：朱虚侯
一号说：前周期靠悟性，后周期凭韧性
“建立名声要花20年，摧毁它只要五分钟。如果你认识到这一点，你做事到方式就会不一样。”巴菲特曾经说过这样一句话，至今在投资界被奉为圭臬。
(资料图片)
探寻债务平衡的房企，对此深以为然。
在2022半年报密集期与房地产调控窗口期重叠的当下，房企自己的态度甚为关键，以中报业绩为支撑，更能看清韧性房企“不躺平”的态度，最大的表现就是：
削债务高峰、填销售低谷
毋庸讳言，上半年房地产销售端承压，而且7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差。
不过，展望后市，房地产行业已进入磨底阶段，8月降息政策对楼市再次形成利好，预期会进一步推动楼市趋势性回暖的步伐。
在这一行业背景之下，雅居乐销售表现亦透露出积极信号。
8月5日，雅居乐发布公告称，1-7月份实现预售金额达444.5亿元，对应建筑面积为347.7万平方米。7月单月预售金额50.1亿元，对应建筑面积为40.6万平方米。平均价为每平方米12314元。
应当说雅居乐的销售业绩即便在当下环境中亦不输阵。
从整个上半年来看，截至2022年6月30日，雅居乐预售金额达394.5亿元，对应预售建筑面积307万平方米；1-6月经营性现金流43亿元，保持正向。
在销售持续发力的同时，得益于良好的区域布局和较为优质的土地储备，雅居乐也展现了良好的发展前景。截至2022年6月30日，雅居乐总土储4349万平方米，分布在81个城市，可支撑未来四至五年的发展。
从布局上看，雅居乐主要聚焦粤港澳大湾区和长三角两大高能级城市群，随着两大核心城市群持续释放产业与人口增长潜力，也将为雅居乐提供长远而稳定的销售和营收支撑。
具体来看土储，雅居乐在大湾区拥有51个项目，土地储备面积约1055万平方米，占整体土储的24.3%，可供公司未来5-6年的开发；在长三角拥有47个项目，土储面积529万平方米，占比12.2%；在海南拥有7个项目，土储达308万平米，占比7.1%。在长三角、海南的土储均足够公司未来3-5年的开发。
手里有粮，心中不慌。这也是投资者对于雅居乐削峰填谷、价值复苏的信心所在。
有优异销售还要有优质交付，这也是今年房地产市场关注重点。在“保节点、保底线、保品质”战略要求下，上半年雅居乐75个项目均如期交付，交付套数达2.7万套，交付面积达254万平方米，有效构筑了购房人置业信心。
销售、土储、交付“三重奏”，雅居乐在行业弱周期中交出一份不俗的”半年考”成绩单，而这背后则是雅居乐“短期侧重稳、中期侧重优、长期侧重聚”的核心策略在起作用。
如果说多元化营收结构为房企转型赋能，那么在地产主业上仍然绕不开的还是“价值复苏”，方向上即为向上削减债务规模，向下填平销售鸿沟。
有数据统计显示，9月份房企境内外债券到期规模约为714.89亿元，其中剔除已违约房企，境内外部分约546.88亿元债券面临到期。
而在这一轮半年报发布期，雅居乐在挽回债市信心上展现出老牌劲旅的韧性与责任。
8月30日，雅居乐发布公告称已将足够资金存入指定银行账户，用于偿还8月31日到期的约3.6亿美元优先票据。这意味着公司如期完成了8月份最后一笔到期债务的偿还。
公开信息显示，雅居乐下一笔到期的美元优先票据时间是2025年1月。可以说，雅居乐的美元债警报至此得以解除。
事实上，雅居乐在8月份确实走过了一根“债务平衡木”，因为该月正是其偿债高峰。此前公司已于8月11日、8月22日、8月25日发布三份公告，累计偿还超过26亿元债务。算上此次在内，雅居乐8月份累计偿债金额超过50亿元。
随着该笔票据按时赎回，也意味着雅居乐安然渡过8月份的偿债高峰，这期间公司按时偿还了所有债务。在展期成为常态、违约亦无大碍的信用债市场，这偿债意志与决心可圈可点。
偿债递进，雅居乐的负债率也得以进一步下降。半年报数据显示，雅居乐总借贷金额702亿元，较2021年年末下降16.3%；净负债比率进一步降低至48.3%，较去年底下降2.5个百分点。
值得注意的是，7、8月份雅居乐偿还大量债务，但这部分并未体现在上半年业绩数据中。这意味着雅居乐当前的实际负债率较半年报披露的数据更低。
从“硬币”的另一面融资情况，也可以看出雅居乐债务平衡趋向稳健，上半年雅居乐实际贷款利率进一步降至5.59%。
随着各项债务的如期偿还和积极的财务管控，2022年上半年，雅居乐的借贷规模、杠杆率和融资成本均出现显著下降，财务结构也持续优化。截至2022年6月30日，雅居乐的现金及银行存款总额为人民币259.25亿元。
“金九银十”在即，刚刚密集发布半年报的各家房企表现各有千秋，同时也在为下个赛程蓄势，重启。
中期业绩表现中，雅居乐（3383.HK）属于“优化派”。8月30日，雅居乐发布了半年业绩公告。截至2022年6月30日，雅居乐营业收入为316亿元，净利润为33.54亿元，虽然收入、利润较去年同期均有所下降，但仍然实现了正向盈利，雅居乐也是上半年为数不多实现规模盈利的民营房企之一。
纵览雅居乐收入变化，可以发现其营收结构进一步优化，主要体现在以“地产为主，多元业务协同发展”的营运模式持续显效，“第二增长曲线”基本成型。
中报显示，雅居乐物业发展及多元业务分别确认收入237.76亿元及78.69亿元，收入占比分别为75.1%及24.9%。其中，多元业务的收入占比较去年同期上升8.1个百分点，物业管理收入较去年同期上升31.7%，持续为雅居乐提供稳健的收入。
物管业务上，雅生活上半年在管面积及合约面积均明显增加，分别为5.286亿平方米及7.065亿平方米。同时，雅生活的第三方项目通过市场拓展、收购整合等方式迅速扩张，合约面积（含控股成员企业）达5.585亿平方米，包括新增合约面积超过4320万平方米，较2021年12月31日增长8.4%，占总合约面积的79.1%，是雅生活规模增长的主要来源。
2022年上半年，雅生活积极应对市场周期波动，灵活调整业务策略，于回顾期内，成功获得多个高质量的非住宅业态项目，服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目，充分显示全业态服务能力及行业领先的品牌影响力。
同时，雅居乐环保业务上半年进展迅速，公司拿到多个《危险废物经营许可证》，新增核准的处理资质涵盖焚烧、物化处理、柔性填埋及刚性填埋等多个业态，加速产能转化，释放有效产能。
此外，雅居乐在新能源汽车和调味品板块均有所收获，为其战略进入开拓多个潜力赛道。
继2021年战略投资威马汽车，珠江桥之后，雅居乐已正式布局新能源汽车及调味品板块。今年6月，威马完成向港交所递交上市申请书，而雅居乐现持有威马汽车6.46%的股权。
多元化业务收入占比持续提升，不但有助于雅居乐优化营收结构，而且为其穿越行业周期、长足发展奠定坚实基础，也从侧面反映公司“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式持续见效。
市场筑底回升，房企就像大海中漂流的船，于浪潮浪涌间起伏，把握趋势才能赢得时间。未来终将证明，最后穿越这片海的必定是具备韧性的稳健型房企。
