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债权人早就盯上龙光的资产了，但是前者想捞便宜，后者不想贱卖，即使偿债迫在眉睫，龙光仍在与债权人博弈。
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作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：龙钰虹
龙光集团(03380.HK)危机，发酵许久，在8月7日，终于违约。
这家曾经的百亿地王收割机，在近一年的裁员、整合、复工等动作后，突然宣告“躺倒”。
诸葛诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对无冕财经研究员指出，龙光宣布暂停支付5笔美元优先票据到期的利息，这也意味着，龙光进入实质性的美元债违约，境外债务的解决已经迫在眉睫。
龙光的债务缺口究竟多大，没有一个准确数据。
今年3月，龙光曾对外公告，到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元，当时的资金缺口是42亿元。
但外界认为，龙光的缺口远不止于此。
另一则未经龙光证实的数据是，瑞银今年3月测算，龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元。
无论如何，解决偿债问题刻不容缓。
据DM研究院测算，2022年至2025年，龙光集团及龙光控股存续债券达到偿债高峰，涉及资金共计378.52亿元。
▲龙光集团及龙光控股迎来偿债高峰，图片来自DM研究院。
如此庞大的债务体量，既然无法一一偿还，债务整理便成为当务之急。
有知情者指出，目前龙光与债权人仍属于博弈状态，债权人看中龙光在香港、新加坡、深圳的优质资产，但龙光不甘心出让。
此前敢与国企、港企叫嚣、抢地的“百亿地王收割机”，到底还有多少底牌没打出？
债权人坐不住了
今年以来，龙光与债权人的关系剑拔弩张。
3月末，龙光债务问题缠身，但公司创始人纪海鹏之女纪凯婷，突然宣告退出龙光集团授权代表及非执董的岗位。
债权人虽心有不满，但无权干涉人事变动，只能着手于债务问题。
从今年年初，龙光开始处理境内外债，但处理的重心并不是偿债，而是谈展期。
3月8日，龙光抛出“18龙控02”境内私募债展期计划。
一石激起千层浪。当时，投资者指责龙光，这是一份毫无诚意的方案，并称“不管什么方案，一概投反对票”，以阻止龙光债权展期。
为稳住境内债权人，3月21日，龙光掌门人纪海鹏宣称，以龙光交通集团持有收益权，作为境内债的还款支持。
据财新5月份的报道称，龙光当时的策略是舍外保内，即力保境内债务。
▲8月7日，龙光集团宣布多笔境外债违约。
不难理解，如果境内债务无法妥善解决，房企的许多核心资产将会面临查封等后果，这也是龙光优先处理境内债的原因。
可境外债情况也难言轻松。时逢8月，龙光与债权人之间，硝烟味十足。
一份龙光集团债权人小组会议纪要流出，作为龙光集团39亿元公募离岸债持有人小组的财务及法律顾问，PTJPartn ers和Ropes&Gray于8月2日晚间举行了dianhua会议。
债券小组在会上表示，如若龙光集团在债务重组方面采取单边行动，该持有人小组可能会寻求向开曼法院申请委任临时清盘人。
上海市光明律师事务所付永生律师对无冕财经研究员指出，由于美元债多是无抵押的信用债，属于普通债权，清偿顺序排在最后，投资人的本息难以全额返还。很多房企即使清盘解散了，也无法全额支付投资人的本息。
北京德和衡律师事务所南昌分所主任执业律师成亮则指出：“国内企业发行的中资美元债很多都是无担保的，并且基于税务等方面考虑，都会将控股公司设在开曼群岛，一旦发生相关纠纷涉诉，司法管辖权并不在境内，相关境外裁决也无法直接在境内生效。”
“相关美元债违约的最直接后果，主要是对于发行企业的声誉风险损失以及信用评价的下降。”成亮认为。
所以，这无疑是债权人对龙光的隔空警告，搏一个鱼死网破。
8月4日，龙光对外宣称，拟针对所有境外债务推出一个整体债务管理方案，以保证公平平等地对待所有境内外投资人，保护境内外所有利益相关方利益，实现更稳定的资本结构。
纪海鹏对债权人隔空喊话，“本公司期待，与所有债权人进行具建设性的对话，并寻求所有债权人的支持与合作”。
陈霄对无冕财经研究员分析称：“本次龙光整理债务管理的方向主要是针对境外债务的解决，从年初开始龙光集团已经开始对多笔境内债进行展期，而境外债的解决已经迫在眉睫，这也是本次龙光提出整体债务管理的重要原因。”
成亮律师指出：“即使从债务企业的角度看，及早并积极主动的处理，要比后期风险全部暴露后被动应对更为有效，尤其是与债权人积极坦诚的沟通与务实的操作，对于整体债务处理的成功与否至关重要。”
龙光与债权人的博弈在于资产层面。
有债权人提出：“龙光集团拥有大量可支配的离岸资产，因此这些资产理应作为增信措施纳入债务重组方案。”并要求龙光向无抵押离岸债权人，提出提供所有离岸项目权益质押(包括香港鸭脷洲和新加坡项目)。
目前看，龙光虽出让有汕头项目予中海，广西龙光贵梧高速公路有限公司的40%股权项目予新世界发展，但基本都是三四线城市为主。核心的资产，依然没有动。
“债权人早就盯上龙光的资产了，一个想捞便宜，一个不能贱卖。”投资者评论。
还有多少值钱货？
曾经的地王收割机，库房里不缺好货。
截至2021年中期，龙光有69.9%的土储位于深莞惠，在香港、新加坡也有土储。
上述提到的鸭脷洲，是龙光在香港创下的“地王”之作。
2017年，龙光地产携手合景泰富以总价港币168.55亿元价格，投得位于香港鸭脷洲利南道鸭脷洲内地段第136号高端住宅地块，创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。
新加坡项目，也是身价不菲。
龙光提前布局海外，2017年，在新加坡以合作或单独拿地的形式，分别以10亿新元、6.29亿新元拿下新加坡两块地皮。
国际投行交银国际的研报指出，在新加坡开发的龙光悦湖苑、龙光尚景苑两大标杆项目地理位置优越，销售良好。
龙光的另一层资产，在于旧改。
与“旧改之王”佳兆业相似，龙光同样手握多个优质旧改项目。截至2021年9月，据公开信息统计，龙光在深圳已获批（计划公告）的城市更新项目有6个、拆除土地面积共29.9公顷，旧改平均拆迁面积4.98公顷。
这些深圳土地，寸土寸金。
不过，由于城市更新的资产确定性并不高，其中不乏有开发商笼统计算旧改项目，计入土储，企图“一口吃成个胖子”。
譬如早期投入整理资金，项目招标后，被旧村“踢出局”的案例也不在少数。
难得的是，龙光存在有大量“旧厂改造”资源。在2019年，便有业内人预估，龙光旧厂和旧村改造项目的比例是6:4。
特别是在深圳，从事旧改行业必然要有强大的资源、渠道等，而以龙光本身便是在汕头城中村改造项目起家，是典型的潮汕企业之一，具有先天优势。
纪海鹏曾在业绩会上对外指出：“旧工厂基本都是单一业态，而且是市场化的商业行为，价格谈拢就可以拿下。”
不过，即使优质资产在手，由于上述资产的抵押情况尚未披露，因此外界难以估算其具体价值。
清流工作室曾梳理，龙光的核心投资方之一深圳市宏诚投资有限公司（下称“宏诚投资”），就将旗下多家龙光系项目公司股权，质押给平安银行各分行。如瑞银指出，龙光新加坡项目完成前，发展商不得出售项目股权，因此出售星港业务存在困难。
归根到底，对房企而言，处置资产并不是最优解。
“龙光此次动作若是能妥善解决境外债务，与境外债权人达成一致意见，以时间换空间，那么企业将能获得短暂的喘息之机，但是无论如何龙光地产脱困之路困难重重。”陈霄评价。
比出让资产更需考虑的问题，是销售回款造血。但市场下行，龙光难言轻松。据公告，龙光上半年销售额303.4亿元，同比下降58.8%。
不容忽视的是，长期停牌会引发退市风险。根据港交所相关规定，交易所可将已连续停牌18个月的证券除牌。
龙光自2022年5月12日上午九时整起暂停买卖至今，也就是说，龙光等众多停牌房企，正进入倒计时状态。
