近期，上市房企纷纷公布了2022年度财报。据迈点研究院统计，截至2023年4月23日，重点监测的21家住房租赁相关企业中，已有18家公布了2022年财报、1家公布了2022年业绩预告（我爱我家）、2家年报暂未发布（旭辉控股集团、滨江集团）。
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2022年，受房地产行业调整及疫情等因素影响，中国租赁住房行业同样面临着前所未有的挑战和压力。本文将根据其披露的2022年财报数据、业绩预告以及相关网络公开资料，分析房企租赁住宅业务在营收和规模方面的发展与变化。
一、头部房企的住房租赁业务趋于稳定，营收呈现增长态势
受房地产行业调整及疫情等因素影响，2022年，除了少数扭亏为盈的房企外，房企大面积利润下滑。根据已经披露的2022年财报，目前房企还在持续主动经营公寓且披露营收数据的，只有万科、龙湖、招商、华润、保利、城投控股等少数房企，其他房企或未披露租赁业务数据或暂未发布年报。
从营收来看，2022年，共有3家住房租赁企业营收突破10亿元，分别是万科泊寓、龙湖冠寓和招商伊敦公寓。其中，万科泊寓以32.4亿元营收遥遥领先，同比增长12.1%。2023年，万科泊寓计划实现报表盈利。而龙湖冠寓继2021年首次实现盈利后，已连续两年实现营收及利润的双增长。财报显示，2022年，龙湖长租公寓租金收入为24.4亿元，同比增长9%，同步也实现了盈利的增加。2022年除地产开发外，由运营及服务组成的经营性收入同比增长25%至236亿元，经营性利润占比进一步提升至27%。相比于万科与龙湖，招商蛇口虽然布局租赁业务相对较晚，2022年利润也实现了增长。2022年，招商蛇口长租公寓业态全年实现EBITDA（即税息折旧及摊销前利润）6.84亿元，这也是招商蛇口首次披露租赁业务的EBITDA；全年运营收入（未扣除租金减免金额）为10.25亿元。长租公寓业态的运营收入贡献显著提升，达到18%，贡献占比已经赶上除酒店外的其他业态。
华润有巢紧随其后，2022年全年实现营业额3.91亿元，按年增长25.0%，EBITDA1.48亿元，按年增长20.1%，EBITDA利润率37.8%。12月，华润有巢REIT正式在上海证券交易所上市，保租房REITs迎来第四位新成员。华润作为首家涉水公募REITs市场房企系的租赁企业，为后续房企租赁运营品牌融资提供新的渠道，有利于引导社会资本积极参与保障性租赁住房的建设运营。
保利发展和城投控股也披露了租赁住房的经营收入。根据2022年年报，保利商旅整合购物中心、品牌酒店、旅游景区等业务板块，持续加强专业化能力建设，发挥资源共享优势，提升资产经营质量。去年，保利发展在酒店、写字楼、购物中心、展馆、租赁住房的经营收入分别为7.88亿元、10.18亿元、4.93亿元、2.18亿元、8813万元。未来将持续加强专业化能力建设，发挥资源共享优势，提升资产经营质量。而“城投宽庭·湾谷社区”全年平均出租率维持在96%以上，全年租金收入5,377万元。另一个“城投宽庭-江湾社区”项目于2022年11月开业，在报告期内已取得13万元的租金收入。
随着2022年财报的发布，已披露营收数据的住房租赁企业营收整体呈现增长态势。期待房企面对经营模式转型的新挑战，提高多元化业务，调整租赁业务模式，为租赁双方提供更好的租赁产品和服务，提高盈利水平，积极推动住房租赁行业的模式升级。
二、住房租赁企业市场集中度增加，规模化趋势显著
根据整理的17家住房租赁企业规模数据，管理规模超过10万间的企业有2家，5-10万间的企业有4家，1-5万间的企业有7家，占比超4成；4家企业管理规模小于1万间。由此可见，住房租赁企业管理规模分化差距日益加大，市场集中度快速增加，规模化趋势加速。
具体来看，万科泊寓和龙湖冠寓累计管理均突破10万间，累计开业规模也超过10万间，位列第一梯队。万科泊寓和龙湖冠寓虽然规模增速下降，但在行业内规模仍然遥遥领先。尤其是泊寓，其管理规模在行业内依旧位列第一。截至2022年底，泊寓共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市。2022年，泊寓新获取房间1.77万间，净新增开业0.71万间。继万科泊寓之后，龙湖冠寓的规模排在上市房企第二位。财报显示，截至2022年末，龙湖冠寓已开业11.6万间，同比增长9%，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%。
瓴寓、碧家、华润有巢、朗诗寓管理面积超过5万间，位列第二梯队。第二梯队的企业注重在核心城市和核心地段扩张。其中，瓴寓在2022年新增管理房源最多，超过9000间。瓴寓在一线、新一线和二线城市广泛布局，截止到2022年底，瓴寓在全国累计管理房源超过8.7万间，尤其以上海、杭州和北京新增房源最多。而华润有巢，截至2022年底，共持有56个项目5.6万间，在北、上、深、成四大区域核心城市持有房间数占比为66%。已开业项目34个，在营房间数3.1万间，稳定期出租率92%。
招商伊敦公寓、方隅公寓、合景公寓、金地草莓社区、保利公寓、中海长租公寓、滨江暖屋管理规模在1-5万间，位列第三梯队。第三梯队的企业以央企和优质民企为主，整体发展较为稳健。这主要是因为第三梯队的企业尤其是央企在房地产开发的主业上发展较为稳健，而在多元业务的领域规模都不大，未来有望在经营性业务上持续发力。
其余4家德信随寓、华发优生活、城投宽庭、绿地菁舍均未达到1万间的规模。其中华发优生活和城投宽庭在2022年拓展最为积极。2022年，华发优生活在珠海、佛山和武汉新增开业规模超过2400间。城投宽庭房源规模拓展以重资产为主，未来将持续扩大保租房房源供应。而绿地菁舍和德信随寓相对发展较为缓慢。在2022年的业绩财报中，绿地香港在长租公寓方面，采取了“租赁+互联网+X”的商业模式，目前合计开业经营门店6家，在管规模3200间，储备待签约5000余间，未来将积极推进代建和长租业务。
2022年，虽然住房租赁头部和尾部企业扩张速度趋缓，但马太效应凸显。住房租赁企业集中力量，聚焦核心城市进行战略扩张。期待住房租赁企业立足于核心业务和核心区域，大力探索新赛道，优化业务结构，开展多元化布局，打造公司新的增长曲线，为未来扩张蓄力。
三、小结
在行业面临下行压力和整体转型的背景下，房企不再盲目追求规模的快速扩张，而是积极寻找和培育公司的第二增长曲线，发展多元业务和持续性经营业务。当前，随着行业进入深度调整期，建议住房租赁企业利用代建、合作开发、委托运营等方式参与住房租赁行业的市场化建设，提升运营能力，回归产品本质和盈利增长，助力住房租赁市场长期健康平稳发展。
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