来源：一号企业家 作者：朱虚侯
一号说：亦道春风为我来
以住建部部长倪虹的话说，房地产之于中国经济的“456”，信贷占比40%、地方财力占比50%、居民财富占比60%。简而言之：
房地产牵一发动全身。
【资料图】
也正因此，地产行情走势起伏不定时，市场更迫切希望有典型房企的出现，可以显现行业稳健与韧性的一面。
回顾2022年，楼市深度调整之表现，无论是在投资、施工、新开工等各项指标均出现较大回调，特别是新房成交同比下降27%，土地购置面积同比下降53%。
“面包”与“面粉”一同掉坑里了。
转机如东方鱼肚白，显现于2023年开年之际，3月15日，国家统计局公布1—2月份全国房地产开发投资变动情况：
房地产开发投资增速、商品房销售面积及销售额增速、房企开发到位资金和国房景气指数四大指标，均完成筑底，并呈跳升趋势。
但并不能因之而过于乐观后市，大局未曾有变，财报显示多数房企仍要“曳尾于涂”，真正走出债务泥潭的仍属“少数派”。
“晴雨表”反映出来“回暖”迹象，不妨从四大指标上逐一拆解验证。
首先，来看开发投资端情况，筑底渐成。
2023年1-2月全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%；但降幅较2022年全年（-10%）收窄4.3个百分点。
其中，住宅投资10273亿元，下降4.6%，较去年回升4.9个百分点。
开发投资较去年全年回升，但增速仍于底部区间运营。
2022年1-12月全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。
2022年全国房地产开发投资情况/国家发改委综合司
比惨大会早在2022年已经开过了，2023年逐渐收敛。
今年1-2月新开工同比降9.4%，降幅较2022年全年（-39%）收窄。竣工方面，1-2月竣工同比增8.0%，2022年以来单月增速首次转正。
新开工持续筑底，竣工同比转正，反映出弱复苏预期及保交付压力。
其次，再来看销售端变化，烟花易冷。
1-2月全国商品房销售面积、销售额同比降3.6%、0.1%，其中住宅销售面积下滑0.6%、销售额增长3.5%，住宅销售额增速自2021年7月以来首次转正。
在所有指标中，销售指标最能刺激购房者神经。放长周期看，今年1-2月销售规模仅低于2021年同期水平，确实引起市场上有关购房热度回升的响应。
但同时也要看到，1-2月份市场的复苏既是前期积压的购房需求补偿性释放，也是贷款、限购放松等政策利好的助推。
一波烟花般灿烂的短时交易量攀升，并不意味着市场就此快速升温，成色仍需持续观察、验证。
第三，房企开发到位资金，仍是难念的经。
去年是房企债务危机全面爆发的一年，开发到位资金更是愁云惨淡。
看一组数据，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。
其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。
2023年1-2月，房地产开发企业到位资金为2.1万亿元，同比下降15.2%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降11.4%、15.3%、15.0%。
“金融16条”、“三支箭”等政策加持，金融机构助力房企复苏的力度并不小，满足行业合理融资需求。但正如顶层政策所说，“有效防范化解优质头部房企风险”，前提是优质与头部。
第四，国房景气指数仍然处于低位。
今年2月份，房地产开发景气指数为94.67，比去年12月回升0.22个百分点，但仍然位于95以下，属于较低景气水平。
数据指标是经济活动的折射，但不是“水晶球”，能反映现实，不能预言未来。
但研习数据，确可观察迹象边界。整个房地产市场局面厘清之后，再从房企维度看经营成色。
上市房企财报陆续披露，统计显示，近60%房企预告净利润亏损，约70%房企净利润同比下滑。
75家已经发布业绩预告的上市房企中45家预亏，有8家预亏超100亿元，其中2家的预亏额超过200亿元。
逆势之中，稳住局面甚至越阡而升就愈显难能可贵之处。
中海、保利、万科穿越周期，在2022年留给外界一道靓丽身影，分属同一阵营的龙湖则更先一步披露了年度财报，让一众穿越迷雾的房企看到了希望。
3月17日，龙湖集团发布2022年年度业绩报告。报告期内，企业实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增；毛利额530.4亿元，毛利率21.2%。
佼佼者自有其核心逻辑在支撑。
渊源有自，正在于龙湖是市场中将“务实”与“务虚”结合得最好的房企。
秉持“长期主义”、凭依“空间即服务”战略，龙湖集团已形成开发、运营及服务三大业务板块，协同发力，贡献稳定收入及利润。
首先是开发端，稳且均衡。
数据显示，2022年龙湖集团开发业务实现营业额2270.2亿元，同比增长11.0%；地产开发合同销售额达2015.9亿元，对应的销售总建筑面积为1304.7万平方米。
其中，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，占比分别为38.5%、20.5%、9.5%、12.5%及9.0%。
截至2022年末，龙湖集团已售但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米，为集团未来核心溢利持续稳定增长奠定了坚实基础。
其次是运营端，迅且灵动。
2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。
运营业务上，截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间，紧扣民生底色，超2万房间纳入保障性租赁住房。
第三是服务业务，扩且深耕。
服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。
以全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造为例，也已快速成为代建行业的有力竞争者，在此之外，还有养老、产城等不同业务的持续探索。
可以看到，2022年，运营及服务业务已成为龙湖集团高质量可持续发展的重要贡献源，联合地产开发业务，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润。
狂飙岁月不再，“出清”阶段渡劫。
曳尾于涂中的房企，仍在极力渴求资金的活水，“三箭齐发”之下受益房企自然属于标杆房企，这也是政策出台的题中之义，而龙湖集团正是其中颇具典型意义的代表性房企。
2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用增进公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由六大行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。
2022年12月，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。
颇受青睐的背后，是龙湖集团的财务一直稳健。截至2022年底，龙湖集团的资产负债率(剔除预收款)为65%，净负债率为58%，现金短债比为3.52倍。“三道红线”连续7年稳居绿档。
值得一提的是，龙湖集团已于2022底提前偿还2023年到期的全部境外债务。
打铁还须自身硬。龙湖集团的融资渠道保持畅通，也令其平均借贷成本持续保持低位，2022年仅为4.10%。
凭借稳健业务经营与自律的财务管理，龙湖集团集团持续获得评级机构的认可，为国内少数获得标普、穆迪、惠誉三大国际评级机构全投资级评级的房企。
地产风云，有雷霆亦有雨露，穿越周期者，靠的还是自律与秉性。天不变，道亦不变。
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