10 月以来，受二十大召开的影响，各地政策节奏放缓。10 月全国已出台房地产政策超 80 条（不含首套公积金利率下调），主要涉及降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度，发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。9 月末多部委集中出台全国性普惠政策，降低购房成本，10 月各地积极跟进，已有超百城对公积金利率进行调整，二十余城降低商贷首套利率至 4%以下。接下来我们一起来看2022年1-10月房企在上海房地产市场的具体表现如何。
2022年1-10月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售3829.88亿元，同比上涨30.91%；销售面积TOP20企业合计销售627.71万平，同比上涨5.20%。销售额突破200亿元的房企达到7家。销售金额方面，招商蛇口、融创中国、仁恒置地分别以535.72亿元、382.40亿元和363.95亿元获得销售金额榜第一、第二、第三；销售面积榜方面，招商蛇口、融创中国和金地集团分别以78.49万平、60.31万平和46.85万平获得销售面积第一、第二、第三。
2022年1-10月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1050.57亿元，同比上升53.22%。本次TOP10门槛值提升至70.37亿元。其中第一名仁恒海上源197.29亿元、第二名颛桥紫薇花园147.96亿元、第三名融创未来金融城123.69亿元。
(资料图片仅供参考)
2022年1-10月，上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为152.29万平，同比上升45.26%。其中，颛桥紫薇花园以21.36万平占据项目销售面积榜单的第一名，融创未来金融城、仁恒海上源以18.20万平、17.00万平紧随其后，分列二、三名。
2022年1-10月，上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售14098套，同比上升37.30%。其中，颛桥紫薇花园以1983套占据项目销售套数榜单的第一名，虹桥璀璨公馆、融创未来金融城分别以1737套、1669套分列项目销售套数榜单的第二、第三名。
▍热销项目解读
九庐
九庐位于浦东陆家嘴滨江大道1773弄，地处内环内，打造成高端滨江豪宅项目。主力房源建面约150㎡两房、170㎡三房、246㎡四房。九庐会所约4,000㎡，包含室内游泳池、健身房、3D影院、SPA、多功能厅等设施。近地铁4号线浦东大道站、国金中心、东方医院。
融创未来金融城
融创未来金融城位于上海科学金融城板块，项目紧邻2号线及龙东大道、华夏路高架等多条城市干道。陆家嘴国家金融中心、张江科学城、金桥、自贸区、上海银行卡园、迪士尼等五大核心产业环绕。融创，除打造45万方国际住区，参与地块内外近百万方大城建设。从城市级道路规划、到多元商业、教育、养老、休闲等城市公共设施建造，打造面向未来的一体化超级城区。
▍商品住宅市场
2022年1-10月，上海新建住宅价格累计下跌1.00%，涨幅较去年同 期收窄4.00个百分点。
2022年10月，上海新建住宅均价51003元/m²，环比下跌0.05%，跌幅 较上个月收窄0.09个百分点；同比下跌1.31%，百城新房价格同比由涨转跌。
2022年1-10月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为 809.4万㎡，同比下降9.9%；商品住宅（不含保障性住房）成交套 数为71203套，同比下降11.4%。
2022年10月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为56.76 万㎡，环比下降55.45%，同比下降36.1%；商品住宅（不含保障性 住房）成交套数为4973套，环比下降56.1%，同比下降38.49%。
▍土地市场
2022年1-10月，上海共推出各类用地规划建筑面积2406.15万㎡，同比下降26.21%;成交规划建筑面积2556.82万㎡，同比下降19.89%。
2022年10月，上海共推出各类用地规划建筑面积101.23万㎡，同比下降84.82%；成交规划建筑面积121.29万㎡，同比下降76.99%。
2022年1-10月,上海成交楼面均价为12191元/㎡，同比上涨48.61%；平均溢价率为2.85%，较去年同期下降1.28个百分点；各类用地出让金达3116.91亿元，同比增长18.82%。
2022年10月,上海成交楼面均价为7133元/㎡，环比下跌46.57%，同比下跌33.41%；平均溢价率为0.48%，较上月下降1.74个百分点，较去年同期下降2.71个百分点；各类用地出让金达86.52亿元，环比下降91.95%，同比下降84.68%。
▍市场展望
10 月以來，受二十大召开的影响，各地政策节奏放缓。10 月全国已出台房地产政策超 80 条（不含首套公积金利率下调），主要涉及降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度，发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。9 月末多部委集中出台全国性普惠政策，降低购房成本，10 月各地积极跟进，已有超百城对公积金利率进行调整，二十余城降低商贷首套利率至 4%以下。四季度是房地产修复的重要窗口期，预计未来政策延续放松态势，降低购房门槛、降低购房成本、缩短购房时间或成重要优化方向。
